התחדשות עירונית היא הדרך של הרשויות לעודד "מתיחת פנים" של שכונות ישנות או בניינים ותיקים. מדובר במצב שבו כל הצדדים המעורבים מרוויחים:
מומחי חברת קטה יזמות, העוסקים מזה שנים בבנייה רוויה והתחדשות עירונית, מסבירים כי נכון לשנת 2022 ישנם כמה סוגים של התחדשות עירונית בישראל.
זוהי השיטה הוותיקה של תמ"א 38, שבמהלכה מחזקים בניין אחד, כך שיעמוד בתקן הקיים לעמידות ברעידות אדמה. תהליך זה מתאים לבניינים שהוקמו לפני שנות השמונים, על פי תקן ישן. מימון החיזוק נעשה על ידי הוספת קומות או תוספת בקומת עמודים. במסגרת פרויקט מסוג זה מבצעים חידוש חזות בניין, שיפור תשתיות, חיזוק עמודים, מעטפת, הקמת מעלית חדשה, הוספת מרחבים מוגנים (ממ"דים). נדגיש כי לרוב הדירות הקיימות זוכות לשטח נוסף משמעותי, בזכות מרפסות שמש, ממ"ד וכדומה.
תהליך שבמהלכו מפנים מתחם גדול יחסית ובו לכל הפחות 24 יחידות דיור. פינוי והריסה של מבנה אחד או יותר ובנייה של בניינים ואף מגדלי מגורים חדשים. זכויות בנייה נוספות שמוקנות ליזם מאפשרות לו גם במקרה זה לממן את כל התהליך ללא השתתפות הדיירים. הדיירים מקבלים בתמורה להסכמתם דירה חדשה, מרווחת יותר, באחד הבניינים החדשים שהוקמו על השטח.
בנוסף קיים תהליך דומה אך הפוך, שנקרא בינוי פינוי. הרעיון דומה, אלא שהביצוע הולך כך: קודם בונים בניין חדש על שטח שהוקצה ליזם. לאחר שהדיירים עוברים לדירות החדשות שקיבלו, הורסים ובונים מחדש את המתחם שאושר להתחדשות עירונית. כל ההבדל הוא שבבניינים החדשים שהוקמו בשלב האחרון, יתגוררו דיירים חדשים ולא הדיירים המקוריים.
באופן טבעי, תהליכים של התחדשות עירונית מעוררים שאלות וחששות. לא פשוט לדיירים שלעיתים מתגוררים שנים רבות בדירה שלהם, לעזוב את הבית לזמן לא קצר או לראות את הפועלים מגיעים לחיזוק הבניין (בתמ"א 38 – 1).
חשוב לעשות סדר ולהבין את העובדות החשובות הבאות:
פרויקטים מסוג זה, מלווים ע"י בנק או מוסד פיננסי, אשר מעניק לבעלים ערבות בשווי הדירה העתידית ע"פ חוק מכר, מהרגע בו הם עוזבים את הדירות ועד לרגע קבלת המפתחות לדירת החדשה.
קיימות ערבויות נוספות, ערבות על השכירות, ערבות על רישום הנכס בטאבו, ערבות על תשלומי מיסים וערבות בדק. כולן ערבויות אוטונומיות, אשר מוחזקות ע״י עו"ד הבעלים.
רווח בטוח – בעלי דירות שחותמים על הסכמה לתהליך של התחדשות עירונית, תמיד ירוויחו ממהלך זה. היזמים לא רק נושאים בעלות התהליך מראשיתו ועד סופו, אלא גם מספקים ביטחונות.
ללא מיסוי – נקבעו תקנות הפוטרות את הדיירים מתשלומי מס עבור התחדשות עירונית. רק אם הדיירים לא עומדים בתנאי הפטור, ישולם מס עבור השבחת הנכס.
הטבות לאוכלוסיות חלשות – בתהליכי התחדשות עירונית שנועדו לסייע לאוכלוסיות ותיקות או חלשות, נקבע כי יינתנו הטבות מסוימות. למשל, מימון אחזקת הדירות למשך מספר שנים, לאחר מסירת מפתח של הדירה החדשה. כמו כן, לאוכלוסיות שעומדות בקריטריונים ניתנות הטבות נוספות כגון הנחה בארנונה (עבור הדירה החדשה, המוגדלת).
חברת קטה יזמות הוכיחה באין ספור פרויקטים כי היא בעלת יכולת, איתנות פיננסית וגישה משתפת, שחותרת לשקיפות ותיאום מלא עם הדיירים, מתוך ראיה של של שותפות לדרך והבנה שלכל דייר צרכים שונים. החברה חרטה על דגלה, לעטוף כל דייר וללוות אתכם, הדיירים שמצטרפים להתחדשות עירונית, בכל התהליך, לאורך כל הדרך.
בתחילת התהליך נקיים כנס משותף של כל בעלי הדירות. במהלכו עוברים בצורה מעמיקה על שלבי התהליך וההצעה המסחרית, במהלך הכנס או לאחר מכן בוחרים נציגות שיכולה להתייעץ באופן חופשי עם יועצים המתמחים בהתחדשות עירונית. בקטה מעודדים שיתוף, שקיפות ועובדים עם נציגות הדיירים ועם יועצים מטעם הדיירים, לרווחת כל הצדדים.
בהמשך נגבש הסכם של התחדשות עירונית. כשההסכם בין היזם לבין הדיירים מוכן, עורכים כינוס דיירים בשיתוף עורכי הדין של הדיירים. נציגי חברת קטה ישלימו את המידע, יענו לשאלות ויסבירו בנוסף על הלו"ז הצפוי. בשלב זה חתימה על הסכם מאפשרת את המשך התהליך הלכה למעשה. אם ישנה הסכמה של רוב חוקי ( 80% בהליך תמ"א ו- 66% בהליך פינוי בינוי) יוצאים לדרך. לאחר תכנון, הוועדה המקומית מקבלת את התוכניות. אחר כך הוועדה המחוזית נותנת תוקף על מנת שאפשר יהיה להוציא היתרי בניה ולהתחיל במשימה – התחדשות עירונית במיטבה.
*המידע בכתבה הינו כללי בלבד ואינו מהווה התחייבות ו/או ייעוץ כלשהו של חברת קטה יזמות או תחליף לייעוץ אחר. רק הסכם חתום כדין יחייב את החברה. ט.ל.ח.
למידע נוסף או תיאום פגישה
© כל הזכויות שמורות לקטה יזמות בניה והשקעות 2002 בע"מ | 2022
ההדמיות להמחשה בלבד. ט.ל.ח
המידע המוצג לעיל אינו סופי וניתן לשינוי על פי שיקול דעת המוכרת. המוכרת תהיה מחויבת רק עפ"י מפרט המכר ותוכניות המכר שיהיו חלק בלתי נפרד מהסכם רכישה חתום כדין ע"י הצדדים ובכפוף לו.
