כל מה שאתם צריכים לדעת לפני לקיחת משכנתא כל מה שאתם צריכים לדעת לפני לקיחת משכנתא

אנשים רבים מתקשים לקבל החלטות. העסק הולך ונהיה קשה יותר כשמדובר על החלטות הקשורות בהתחייבות כספית בסכומים גבוהים, כזו שביכולתה להשפיע על תזרים המזומנים המשפחתי למשך שנים רבות קדימה. המפתח לקבלת ההחלטה הנכונה ביותר עבור משפחתכם הוא מידע. אספו את מירב האינפורמציה לפני שאתם מקבלים החלטה חשובה שכזו, כך שכאשר תחליטו, תדעו שזו תהיה הבחירה הנכונה ביותר עבורכם.

מהי משכנתא?

משכנתא זו הלוואה לצורך רכישת נכס למגורים. היא מאופיינת בסכום גבוה, ניתנת לזמן ארוך וכנגד משכון הנכס לגורם המלווה. הגורם המלווה הוא בנק מיוחד למשכנתאות והיא נחשבת כהלוואה בתנאים נוחים יחסית לשאר ההלוואות הקיימות בשוק.  

קיימים שני סוגי משכנתא

משכנתא מסובסדת – הלוואה לצרכי דיור הניתנת לקבוצות אוכלוסיה ספציפיות אשר עומדות בתנאים שהוגדרו מראש כמאפייני זכאות. ההלוואה מסובסדת על ידי משרד הבינוי והשיכון.  

משכנתא בנקאית – הלוואה לצרכי דיור אשר ניתנת על ידי בנק למשכנתאות לשאר האוכלוסייה בכפוף לעמידה בקריטריונים לקבלת משכנתא על פי הגדרת הבנק הנותן. תנאי החזר ההלוואה, כמו הקריטריונים לקבלתה, משתנים מבנק לבנק בהתאם למדיניות שהוגדרה על ידו.  

האם כל בנק יכול לעשות כרצונו?

קיימת מסגרת תמרון מסוימת לכל בנק למשכנתאות אך קיימים קריטריונים מסוימים שנקבעים על ידי המפקח על הבנקים בבנק ישראל ומחייבים אותם. כך נקבעים התנאים המינימליים בהם יש לעמוד לצורך קבלת משכנתא וכן קיימת הגבלה על בחירת סכום ההלוואה המקסימלי, אורך תקופת ההלוואה, המסלול הנבחר ועוד. 

קיימות הגבלות רבות ויש לבחון לפני לקיחת משכנתא את ההנחיות המעודכנות הנכונות לאותו זמן. להלן מספר דוגמאות לצורך המחשה למגבלות החלות על לוקחי / נותני משכנתא על פי הנחיות המפקח על הבנקים בבנק ישראל:

  • כאשר רוכשים דירה ראשונה שהיא הדירה היחידה בבעלות הרוכשים, ניתן לקחת משכנתא עד גובה 75% מערך הנכס. 
  • כאשר קונים דירה חדשה ומוכרים דירה קיימת, ניתן לקחת משכנתא עד גובה 70% מערך הנכס החדש.
  • כאשר מדובר על רכישת דירה לצרכי השקעה (דירה נוספת), ניתן לקחת משכנתא עד גובה 50% מערך הנכס החדש.
  • תקופת ההלוואה המקסימלית למשכנתא היא 30 שנים. מגבלה זו חלה על כל מסלולי המשכנתא.
  • אין לתת משכנתא בה למעלה משני שליש מסכום ההלוואה ניתן בתנאי ריבית משתנה.  
  • קיימת חובה שלפחות שליש מסכום ההלוואה יינתן בתנאי ריבית קבועה. 
  • ניתן לתת הלוואה המכילה ריבית שמשתנה מדי פחות מחמש שנים רק עד שליש מגובה ההלוואה.

     

כאמור, זו אינה רשימה כוללת של ההגבלות אלא רשימה חלקית לצורך המחשת הנושא.

כיצד מתחילים את התהליך?

הדבר הראשון שתידרשו לעשות כאשר תרצו לקבל משכנתא ממשרד הבינוי והשיכון הוא הוצאת תעודת זכאות. תעודת זכאות היא מסמך המפרט את רמת הסיוע שאתם זכאים לו ואת התנאים. 

  • מפיקים את תעודת הזכאות בכל בנק למשכנתאות, ללא התחייבות להמשיך את תהליך המשכנתא באותו בנק. (המידע עובר למשרד הבינוי והשיכון). 
  • עלות הפקת התעודה – 70 ₪ (נכון לעת כתיבת המאמר – 05/01/22).
  • תוקף התעודה – שנה (מיום הגשת הבקשה). 
  • תוקף התעודה ניתן להארכה בסניף הבנק למשכנתאות. 
  • בעת הגשת הבקשה יש להציג את המסמכים הבאים (מקור וצילום):
    • תעודת זהות + ספח.
    • אישור המציג את מספר חודשי השירות בצה"ל חובה / מילואים (ניתן להפיק את המסמך באתר אכ"א) או לחליפין שירות לאומי אזרחי (ניתן להפיק את המסמך בארגון ההתנדבות לשירות לאומי אזרחי).  את האישורים יש להפיק עבור שני בני הזוג מבקשי הבקשה. 
    • צילום תעודות זהות של כל האחים של מבקשי הבקשה. הצילום צריך לכלול את השם המלא, כתובת ומס' ת.ז של כל אח/ות. לחליפין, ניתן להציג תצהיר המכיל את כל המידע הנ"ל. 
    • במקרים מסוימים תדרשו להציג מסמכים נוספים כגון תעודת נישואין, טופס הצהרה של ידועים בציבור, אישור נכות ועוד. 
  • לאחר הגשת כל החומר הבקשה מועברת למשרד הבינוי והשיכון ואמיתות המידע נבדקת ומאומתת מול המידע הקיים במשרד וכן על ידי חברות חקירה. 
  • בסיום התהליך מונפקת תעודת זכאות, אותה ניתן לאסוף בכל סניף של בנק למשכנתאות. 

האם ניתן לערער?

ניתן לערער על קבלת תשובה שלילית בנוגע לזכאות או על גובה הסכום שאושר. במקרה כזה יש לפנות לועדת הערעורים של משרד הבינוי והשיכון. מגישים את הערעור בסניפי הבנק למשכנתאות ויש לצרף מכתב מנומק ומסמכים רלוונטיים (אישורי הכנסה, דפי חשבון חצי שנה אחורה ומסמכים נוספים על פי המקרה כגון אישורים רפואיים, דו"ח סוציאלי ועוד).  

טיפים בנוגע ללקיחת משכנתא

  • כאשר אתם מחשבים את גובה ההון העצמי שלכם, זכרו כי מעבר להפרש בין מחיר הדירה לבין גובה המשכנתא קיימות הוצאות רבות אחרות אותן יש לקחת בחשבון. בין היתר הכניסו לרשימה דמי תיווך, מיסים, עלות שכ"ט עורך דין ועלות שינויים בנכס עצמו. כמו כן אל תשכחו, באם מדובר על דירה חדשה מקבלן, שהמחיר הנקוב בחוזה צמוד למדד תשומות הבניה ולכן עלול להשתנות במרוצת הזמן. 
  • חישבו היטב לפני שאתם בוחרים את מסלול ההלוואה. חשבו בקפידה את גובה ההחזר החודשי ובכל מקרה של התלבטות, בחרו בפתרון הסולידי והזהיר. קחו בחשבון את רמת ההכנסה הכוללת שלכם, מסלול עתידי שעשוי להשפיע על ההכנסה, תכניות להתרחבות המשפחה ועוד.
  • היו זהירים וקבלו החלטות אחראיות. בדקו עם עצמכם האם המצב הכלכלי שלכם יציב ומה מכלול החבויות הכספיות שלכם. באם יש הלוואות נוספות או הוצאות קבועות משמעותיות יש לקחת גם אותן בתחשיב הכולל.
  • אל תשכחו לקחת בחשבון את עלות ביטוח החיים. כלוקחי משכנתא תהיו חייבים לעשות ביטוח מבנה וביטוח חיים. במידה וקיימת היסטוריה רפואית הכוללת מחלות, הדבר יבוא לידי ביטוי בגובה פרמיית הביטוח אותה תידרשו לשלם.
  • חשוב מאוד לערוך בדיקת שמאות מטעמכם *לפני שאתם חותמים על החוזה לקניית הדירה*. הסיבה לכך היא שאם שמאי מטעם הבנק ימצא שקיימות חריגות בניה או יגלה נתונים נוספים שלא ידעתם עליהם והם משפיעים על ערך הדירה , הוא יעריך אותה בסכום נמוך משמעותית מאשר סכום הקניה עליו סגרתם ואז יהיה פער גדול שלא תוכלו לגשר עליו.
מדריך לקיחת משכנתא
  • בדקו אופציה לשלב מסלולי משכנתא שונים על מנת לפזר סיכונים. במצבים מסוימים יתכן ויהיה כדאי לכם לשלב הלוואה קצרת מועד עם לקיחת משכנתא ארוכת טווח על שאר הסכום.
  • דאגו להכין שיעורי בית *לפני* שהולכים לבנק – קראו חומר והכירו את הנתונים הבסיסיים לפני שאתם יושבים עם נציגי הבנק.
  • בדקו מגוון הצעות ולא רק בבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלכם.
  • היו עמידים ללחץ חיצוני לקבלת החלטות מהירות לפני שבודקים את כל האפשרויות – אל תיכנעו ללחץ פקידי הבנק לקבל החלטה מהירה שמא הריבית תשתנה. קחו זמן סביר לבדוק מגוון הצעות לפני שתקבלו החלטה.
  • הקפידו לקחת את המשכנתא לפרק הזמן שבאמת מתאים לכם ולא באופן אוטומטי לפרק זמן שמסמל מספר "עגול" – אל תנקבו במספר שנים עגול באופן שרירותי. בדקו היטב מהו פרק הזמן הנכון עבורכם, בהתחשב במכלול השיקולים כולל סכום ההחזר החודשי.
  • קנס פירעון מוקדם – בדקו בכל מסלול האם יש קנס פירעון מוקדם ומה שיעורו. הכניסו גם נתון זה במערכת השיקולים שלכם.
  • הימנעו מלעשות הכל לבד מבלי להתייעץ עם אנשי מקצוע – במיוחד אם אתם לא "שוחים" בתחום, אל תהססו להתייעץ עם אנשי מקצוע שמבינים אותו היטב. סכומי הכסף שהם עשויים לחסוך לכם, כפי הנראה, יהיו גדולים בהרבה משכר הטרחה שלהם.
  • זכרו שגם משך זמן החזר ההלוואה משמעותי ולא רק גובה ההחזר החודשי – אל תתפתו לקבל החלטה *רק* בהתחשב בגובה ההחזר החודשי. משך זמן ההלוואה משפיע באופן משמעותי על סכום ההחזר הכולל, כלומר את סך החבויות שלכם.
  • עקבו באופן שוטף אחר התפתחויות ותנודות לאחר לקיחת המשכנתא – חשוב לעקוב אחר תנודות הריבית בשוק. אחת לתקופה יתכן ויהיה לכם מאוד כדאי למחזר את המשכנתא.
  • הרגישו בנוח לשאול שאלות – אל תתביישו לשאול ולברר כל דבר. חשוב שתבינו כל פרט קטן כגדול וההחלטות הכל כך חשובות יתקבלו על סמך ידע ונתונים בדוקים.

*אנו בקטה יזמות עומדים לרשותכם לכל שאלת הבהרה. הצוות המקצועי שלנו ישמח לסייע בכל נתון הקשור לפרויקטים ולתחומי הפעילות שלנו. אז אל תתביישו לשאול…


לנוחיותכם, מצורפים מספרי טלפון שיכולים לסייע לכם בזמן הבירורים בנוגע ללקיחת משכנתא:

משרד הבינוי והשיכון – 5442*

מוקד סיוע במשכנתא לקשישים ולאנשים עם מוגבלויות – 2310*

טאבו – (הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין) – 8653*

*המידע בכתבה הינו כללי בלבד ואינו מהווה התחייבות ו/או ייעוץ כלשהו של חברת קטה יזמות או תחליף לייעוץ אחר. רק הסכם חתום כדין יחייב את החברה. ט.ל.ח.

למידע נוסף או תיאום פגישה

השאירו לנו פרטים: